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        1. 典河南

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          由美好居住到美好生活 ,解码金科1500亿之路

          典河南 2020-03-16时尚

          克而瑞在12月初公布 的销售榜单 ,宣告了9家房企可以提前一个月过上安心年 。在这份统计了前100名房企在2019年1-11月累计取得 的销售业绩中 ,共有世茂 、龙湖 、阳光城 、金科 、中梁 、禹洲等9家房企提前完成了年度目标 。

          作为年内最早一批撞线 的选手之一 ,实际金科很难称得上是“黑马” 。从其三季报 的表现来看 ,提前达标算是意料之中 。截至2019年9月底 ,金科累计已实现销售额1255亿元 ,业绩完成度83.7% 。同一时期 ,一份来自华泰证券 的研报预测其四季度可售货值充裕 ,全年将超额完成1500亿元 的目标 。

          时隔一月 ,销售数据印证了这一预测 。不过达标后 的金科似乎也还没有开启年假模式 ,刚刚结束 的12月已令其销售额飙升至1803.4亿元 。比11月更具冲刺力度 的寒冬腊月 ,更像是对下一年计划 的预热 。

          高速与高质增长齐头并进

          作为迈入千亿队列 的头一年 ,金科将2019年销售目标定在了1500亿元 。乍一看 ,似乎有点激进 ,但观察其近年来 的业绩表现 ,连年几近翻倍 的进击其实比预设目标时 的激进更迅猛 。

          2017年6月 ,金科《发展战略规划纲要》提出在2017至2020年期间 ,将力争实现签约销售金额500亿元 、800亿元 、1100亿元 、1500亿元 ,并争取在2020年冲击2000亿元 。

          而自2017年起 ,连续三年 的实际销售数据分别是658亿元 、1188亿元 、1803.4亿元 。与最终业绩相比 ,先前 的目标算稳健了 。

          同样 的稳健也体现在金科 的财务管控上 。观察其同期 的财务指标 ,营业收入与归母净利润也顺应着销售业绩双双提升 ,2018年上述两项指标 的增长率达18.6% 、93.8% 。再结合最近一期财报 ,2019年前三季度金科实现营收432.03亿元 ,同比增长60.7% ;归母净利润39.81亿元 ,同比增长81.6% ;毛利率 、净利率自2016年 的20.7% 、5.6%提升至2019年三季度 的30.1% 、10.8% ,盈利质量显著改善 。同时其扣除预收账款 的资产负债率为48.0% ,较2018年末降低2.6个百分点 。来自华西证券 的一份研报表明 ,与其他重点房企相比 ,金科扣除预收账款 的资产负债率处较低水平 。

          2016年以来 ,房地产行业管控趋严 ,开发商利润进一步被摊薄 ,市场整体处于下行周期 ,而金科仍在此期间实现跨越式高质量发展 ,战略上 的“里应外合”助攻明显 。

          从嘉陵江畔驶向全国

          与2016年行业分水岭同步开启 的区域城市群深耕战略 ,绝对是金科扩充规模 的加速器 。实际上回溯其过往20多年 的发展 ,金科几乎每一步都踩在了正点上 。

          1998年福利分房结束 ,商品房时代开启 ,金科创始人黄红云也从涪陵去往重庆开始房地产事业 ;当重庆市传统 的核心渝中区随着直辖市设立日趋饱和 ,金科 的首个住宅项目金科花园也在解放碑对岸 的五里店落成 。此前那里还是简陋荒凉 的棚户区 ,而核心区迅速扩张 的挤出效应随即就让广阔 的江北腹地迎来了房地产市场 的爆发 。

          金科最初起家 的重庆江北区 ,位于嘉陵江与长江交汇处 ,日后进入房企全国化布局 的初始阶段 ,金科就是顺着这片滔滔江水一路驶向长三角等城市 。金科自2007年走出重庆 ,彼时正值一 、二线城市增长阶段 ,金科顺势在两三年之内布局中西部 、长三角 、环渤海 的数十座城市 ,建立起三足鼎立 的局面 。

          随着2017年以后市场规模竞逐加强 ,这个三足鼎立 的局面又延伸为更广阔 的京津冀经济圈 、长三角经济圈 、珠三角经济圈加长江经济带 ,以及成渝 、中原 、长江中游 、长三角 、粤港澳 、京津冀 、北部湾 、山东半岛八大城市群 。这在金科内部被称为“三圈一带 、八大城市群” 。

          这一战略为金科带来 的是截至2019上半年47座城市 的进驻以及5600万平方米可售面积 的“积蓄” ,也直接撑起了此前三年 的跨越式发展计划 的粮仓 。

          由美好居住到美好生活

          对于房地产行业来说 ,虽然未来一段时间内规模还将起到决定性作用 ,不过 ,行业整体利润变薄已经难以逆转 ,要想在日趋饱和 的市场中保持稳步增长 ,开发商们还需在盖房子之外寻找更多增长点 。

          经历前期 的高速增长 ,市场渐入存量时代 ,数据显示 ,目前全国城乡家庭自有住房拥有率超过90% 。当基本 的居住需求得到满足 ,新一代需求也转移到生活质量 的提升上来 。

          与此同时 ,金科 的发力点也由从前 的“做好每个细节”升级为“美好你 的生活” 。

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